Nepasinaudoti galimybėmis dėl pasenusių stereotipų gali tik tas, kuris nevertina savo darbo ir pasiektų rezultatų
Kam priklausys turtas Albanijoje?
Asmeninė nuosavybė – labiausiai paplitusi užsieniečių turto įsigijimo forma Albanijoje, čia nebūtina įsteigti vietinę įmonę kaip, pavyzdžiui, Juodkalnijoje.
Ar užsieniečių nuosavybei taikomi kokie nors apribojimai?
Apribojimai taikomi tik žemės ūkio paskirties žemei.
Ar reikia Albanijoje įsteigti įmonę?
Jei ketinate įsigyti žemės arba užsiimti komercine veikla. Įmonės steigimo mokesčiai siekia apie 100 eurų, teoriškai įmonę galima įsteigti per dieną. Vėliau reikia mokėti vietinius ir licencinius mokesčius (apie 1 500 eurų per metus).
Ar Albanijoje galima bendroji nuosavybė?
TAIP. Bendrąja nuosavybe laikomas dviejų arba daugiau asmenų kartu įsigytas turtas, kurie nori, jog būtų numatyta, kad bendraturčių turto dalis (po jų mirties) atitektų kitiems asmenims, o ne likusiems bendraturčiams. Teisiškai tai vadinama „bendrąja daline nuosavybe“. Jei turtą įsigyjate kartu su šeimos nariu ar draugu, galite sudaryti bendrosios nuosavybės sutartį, kurioje numatoma, kas įvyks su jums priklausančia turto dalimi jūsų mirties atveju, o taip pat ir kiti svarbūs klausimai, tokie kaip kiekvienos šalies už turtą mokama suma, išlaidų, pajamų ir kapitalo vertės padidėjimo pasiskirstymas. Be to, sutartyje galima numatyti trumpiausią turto išlaikymo laikotarpį ir tvarką, kuri būtų taikoma, jei vienas iš bendraturčių nuspręstų savo turto dalį parduoti.
Kaip Albanijoje galima įsigyti valstybinės žemės?
Praeityje ši tema iškėlė daug klausimų. Negalime rekomenduoti, išskyrus ypatingus atvejus, klientams pirkti žemę ar ją nuomotis iš valstybės, o taip pat ją parduoti ar nuomoti valstybei.
Ar vietiniai bankai teikia nekilnojamojo turto paskolas su įkeitimu?
TAIP paskolos nerezidentams teikiamos. Pagrindinius vietinius bankus kontroliuoja dideli Europos bankai: „Credit Agricole“, „Societe Generale“, „Banca San Paolo IMI“, „Raiffeisen Bank“, „Piraeus Group“, Graikijos nacionalinis bankas, „Alfa Bank“ … šie bankai jau patvirtino nekilnojamojo turto paskolų išdavimo tvarką ir yra suinteresuoti pasiūlyti konkurencingas nekilnojamo turto paskolas su įkeitimu, kurių terminai - nuo 1 iki 15 metų. Mes taip pat pasirašėm pirmąją sutartį su didžiausiu banku ir statybine bendrove, kurioje vietiniams pirkėjams bankas siūlo 100 proc. nekilnojamojo turto paskolą su įkeitimu. Užsieniečiams taikomos specialios palankios sąlygos, o kai kurie bankai net nereikalauja, kad klientas atvyktų į Albaniją.
Ar turtui Albanijoje įsigyti reikalingas teisininkas?
Nekilnojamąjį turtą Albanijoje perkantiems asmenims teisininkai gali suteikti vertingas paslaugas, tokias kaip dokumentų peržiūra, vertimas, sutarčių projektų rengimas, patarimai mokesčių, įgaliojimų klausimais ir pan. Mes tikrinam kiekvieną pardavimo atvejį prieš pristatydamį jį klientams. Be to, mes turim du už klientų konsultavimą atsakingus teisininkus. Mes yra suderėję su trimis didžiausiomis Tiranos teisinių paslaugų bendrovėmis specialią viską apimančią rinkliavą už įsigytą turtą, kuri sudaro mažiau kaip 550 eurų, jei paprašytumėte nepriklausomo teisininko pagalbos.
Ar notaras tikrina nuosavybės teisę į turtą?
Notaras yra atsakingas už nuosavybės teisės į turtą įregistravimo pažymėjimo originalo, kurį išduoda ZRPP, dar vadinamą Hipotekos biuru, (Valstybinis turto registras), tikrinimą. Vadovaujantis įstatymais, notaras prieš parengdamas pardavimo sutartį, kuri yra galutinis pardavėjo ir pirkėjo veiksmas, turi patikrinti visą turto istoriją.
Kiek kainuoja notaro paslaugos?
Notaro atlyginimas priklauso nuo paslaugos, turto dydžio ir bendros perkamo turto kainos. Už 100 000 eurų vertės sandorį mokestis gali siekti apie 200 eurų! (pavyzdžiui Maroke ar Prancūzijoje notaro atlyginimui ir turto registravimo mokesčiams reikia papildomai skirti 10 proc. nuo perkamo turto kainos!).
Ar Albanijoje veikia oficialus valstybinis Nekilnojamojo turto registras?
TAIP. šis biuras vadinamas ZRPP (Valstybiniu turto registru). Jis yra tinkamai valdomas ir jame tvarkoma informacija apie aiškią ir visapusiškai patvirtintą kiekvieno žemės sklypo nuosavybės istoriją. Be to, vykdomas Pasaulio banko finansuojamas duomenų skaitmeninimas.
Kokios yra papildomos, su įsigytu turtu susijusios išlaidos?
Perdavimo mokestis, kurį moka pirkėjas, netaikomas (Kroatijoje jis sudaro 5 proc., Juodkalnijoje ir Bulgarijoje - 2 proc. įsigyto turto vertės! Turkijoje mokamas 1,5 proc. pirkėjo mokestis, o taip pat papildomai mokama už elektros ir vandens prijungimą!). ZRPP reikia sumokėti tam tikrus mokesčius, tačiau bet kuriuo atveju jie nesiekia daugiau kaip 300 eurų.
Ar klientams siūlote turto valdymo paslaugas?
TAIP. Užsieniečiams savininkams, kurie yra suinteresuoti turto įsigijimu Albanijoje, siūlome nuosavybės programą „be rūpesčių“ ir teikiame turto priežiūros paslaugas. Užsisakykite mūsų turto priežiūros paslaugas, nes kol kas vieninteliai Albanijoje tokias paslaugas teikiame.
Kaip vyksta nekilnojamojo turto įsigijimas?
Albanijoje nekilnojamas turtas įsigyjamas taip:
• Pasirašius rezervavimo sutartį, kuria užtikrinama, kad turtu susidomėjote, paprastai paliekamas 4 savaičių laikotarpis, per kurį prieš investuotojams pasirašant pagrindinę „išankstinę“ sutartį atliekamas patikrinimas. Išankstinę sutartį pasirašo visos šalys ir joje pasižada sudaryti galutinę turto pirkimo - pardavimo sutartį. Pateikus visus reikalingus duomenis turto vystytojo notaras surašo sutartį, numato datas, mokėjimo terminus, kainas, sąlygas ir nuostatas, dėl kurių susitariama.
• Pasirašius išankstinę sutartį investuotojas paprastai sumoka užstatą, kurį sudaro 10 proc. nuo nenaujo turto kainos, arba pradinį įnašą, kurį sudaro 30 - 50 proc. nuo nebaigto statyti turto kainos. Vis dėlto šis mokestis priklauso nuo konkretaus turto vystytojo reikalavimų ir yra gana lankstus. Likusi suma mokama dalimis baigus statybos darbus.
• Pastačius pastato konstrukciją likusią sumą galima apmokėti iš nekilnojamojo turto paskolos su įkeitimu. Uždengus stogą pradedama mokėti įmokas bankui.
• Nekilnojamojo turto pirkimo - pardavimo procese notaras atlieka pagrindinį vaidmenį. Notaras – tai valstybės pareigūnas, užtikrinantis, kad sandoris vyktų teisėtai. Baigus turto statybos darbus pasirašoma galutinė sutartis (notarinis aktas), kuria jums perduodama nuosavybės teisė į turtą. Tuomet sutartį galima įregistruoti ir tokiu būdu oficialiai nurodyti, kad nuosavybės teisė į turtą perduota pirkėjui.
• Įregistravus nuosavybę pirkėjas perveda likusią sumą ir savo vardu gauna nuosavybės teisės į turtą dokumentą. Tuomet turto įsigijimo procesas baigiasi ir pirkėjas tampa savininku! Jeigu jums suteikiama paskola, šis procesas užtrunka vieną arba dvi savaites. Bankai finansuoja iki 70 proc. prašomos nebaigto statyti turto kainos, tokiu būdu investuotojui sudaromos sąlygos įsigyti turtą sumokant tik 30 proc. savų lėšų. Iš pradžių paskolos garantijos yra turto vystytojo užstatas bankui, kad būtų užtikrintas procesas, o vėliau turto įkeitimas.
Ar mano turtas bus apmokestinamas valstybiniais ar vietiniais mokesčiais?
NE. Nekilnojamais turtas neapmokestinamas valstybiniais mokesčiais, o vietiniai mokesčiai Tiranoje sudaro apie 7 eurus už kvadratinį metrą per metus. Nuo 2008 m. sausio 1 d. vyriausybė patvirtino 10 proc. dydžio neprogresinį mokestį įmonėms. Iš esmės, Albanija yra viena iš valstybių, kuriose mokestinė našta tiek regione, tiek platesnėje srityje yra mažiausia.
Ar reikia mokėti PVM už žemę, apartamentus ir (arba) kitą įsigytą turtą?
NE. Pastatų ir žemės pardavimas neapmokestinamas PVM! (20 proc. daugelyje valstybių).
Ar reikia mokėti mokesčius, jei žemės neapstatau?
NE. Tai sudaro sąlygas įgyvendinti ilgalaikę „perku ir laikau“ strategiją bei skatina investicijas į žemę.
Ar reikia mokėti kapitalo vertės padidėjimo mokestį, jei parduodu įsigytą turtą?
Asmenys ir įmonės turi mokėti 10 proc. kapitalo vertės padidėjimo mokestį (Bulgarijoje – 17,8 proc., Ispanijoje – 18 proc, o Turkijoje ar Lenkijoje - 20 proc.)! Albanija su keliomis valstybėmis, įskaitant Prancūziją, Vengriją, Rusiją, šveicariją ir kitas, yra pasirašiusi dvigubo apmokestinimo išvengimo sutartį.
Ar nuoma apmokestinama?
Mokamas 10 proc. mokestis nuo nuomos sumos (25 proc. Vengrijoje ir Ispanijoje!).
Ar reikia mokėti turto mokestį?
NE. Albanijoje turto mokestis netaikomas (Prancūzijoje – 2 proc., Vokietijoje – 0,5 proc., Graikijoje – 0,8 proc.; Ispanijoje – 2,5 proc. kasmet!).
Ar gali nerezidentas kapitalą ir pelną lengvai repatrijuoti?
Albanijoje netaikomas pelno mokestis prie pajamų šaltinio (JAV - 10 proc.). Kapitalas ir pelnas gali būti repatrijuoti, kai tik sumokate pagal įstatymus mokėtinus mokesčius.
Kaip apmokestinamas paveldėjimas arba dovanojimas Albanijoje?
Paveldėjimas neapmokestinamas, o dovanos apmokestinamos 3 proc.! Asmeninės nuosavybės atveju pageidautina, tapus Albanijoje esančio turto savininku, dėl jo surašyti testamentą.
Kiek kainuoja apdrausti Albanijoje esantį turtą?
Apartamentų su dviem miegamaisiais draudimas, atsižvelgiant į išmokos sumą, kainuoja nuo 100 iki 250 eurų per metus.
Kas vyksta, jei rangovas nevykdo įsipareigojimų?
Mes dirbame su projektais, kurių vykdymui rangovai lėšas gauna iš banko arba vykdymą garantuoja bankas per būsimų pirkėjų banko suteikiamą nekilnojamojo turto paskolą su įkeitimu. Vis dėlto bankas iš rangovo reikalauja įsipareigojimų įvykdymo garantijų, kad jam neįvykdžius įsipareigojimų būtų užtikrinta, jog statyboms baigti pakaks lėšų. Be to, rangovų darbo kokybė ir finansinė padėtis yra visada kruopščiai tikrinama. Visos bendrovės, su kuriomis dirbame, yra Albanijos Statybos rūmų narės, šie rūmai reguliuoja jų veiklą. Tai vidutinės ir didelės įmonės, turinčios gerą reputaciją kaip esant realistiškiems terminams aukštos kokybės paslaugas teikiančios bendrovės.
Pelningumas
Užsienio investuotojai įeina į rinką ieškodami gyvenamųjų, ypač, „populiariųjų“ apartamentų, kuriuos galima išnuomoti vietiniams gyventojams, tokiais atvejais grynasis pelnas gali siekti daugiau kaip 5 proc. Tam tikrose komercijos srityse galima gauti dar didesnį pelną, tačiau iki šiol ši rinkos dalis tebėra skirta tik vietiniams gyventojams.
Grąžos norma
šiuo metu daugelis investuotojų dėmesį telkia į nebaigtų statybų rinką, nes dėl Albanijos klimato ir teisės aktų nuostatų statybos darbai čia vyksta greitai. Įsivaizduokite, jei nebaigtas statyti turtas kainuoja 50 000 eurų, jūs sumokate tik 15 000 eurų (30 proc.) pradinį įnašą, o likusią sumą turite sumokėti per 12 mėnesių. Tarkime, po 12 mėnesių turto rinkos kainos pakyla 10 proc., tuomet jūsų turto vertė siekia 55 000 eurų. Taigi jūsų grąžos norma sudaro 5 000 nuo 15 000 eurų, kitaip tariant, 33 proc.! Tai pats paprasčiausias skaičiavimas. Jūs taip pat galite gauti nekilnojamojo turto paskolą su įkeitimu, kurių palūkanas mokėsite tik 3 metus, galite apartamentus išnuomoti, taip pat reikia atsižvelgti į mokesčius, rinkliavas ir kitas išlaidas.
Kiek kainuotų apartamentų ar vilų išlaikymas?
Kaina priklauso nuo turto dydžio, darbuotojų skaičiaus ir, svarbiausia, savininko gyvenimo būdo. Nepaisant daugybės kintamų dydžių, atsižvelgiant į namo dydį ir darbuotojų skaičių išlaidas numatyti įmanoma. Maždaug 200 kvadratinių metrų vilos su trimis ar keturiais miegamaisiais metinė išlaikymo kaina būtų mažiau kaip 1 500 eurų. Į šią sumą įeitų su bendra namo priežiūra ir komunalinėmis paslaugomis susijusios išlaidos. Daroma prielaida, kad namas – naujas. Apartamentų Tiranoje išlaikymas kainuoja nuo 2 iki 3 eurų už kvadratinį metrą per metus. Darbuotojai: vieno visą dieną dirbančio namų ekonomo arba virėjo atlyginimas - 300 dolerių per mėnesį, sodininko – 200 dolerių per mėnesį, o valytojo – 50 eurų per mėnesį.